부동산 경매 & 공매 핵심 가이드

여러 가지 재테크 방식 중에서 오늘은 관심만 있다면 어렵지 않게 접하실 수 있는 부동산 경매와 공매에 대해 이 책을 통해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

☞ 프롤로그 : 안전한 경매*공매로 쉽게 수익을 내자

 

월급은 오르지 않고 물가는 계속 오르니 버는 돈보다 쓰는 돈이 더 많은 사람들이 늘고 있다. 그래서 재테크는 선택이 아니라 필수가 되어가고 있다.

 

PART 01. 경매로 돈 벌기 힘들다? 경매라 돈 벌기 쉽다!

 

01. 돈이 없으면 부동산 투자를 시작하라

• 누구나 돈이 조금밖에 없어도 부동산 투자를 시작할 수 있다. 중요한 것은 공부와 실행력이다.
• 최소한의 자본금을 죽기 살기로 모아라. 그런 후 시작하면 된다.

02. 최고의 부동산 투자법은 경매*공매다

• 담보 대출이 일반 매매보다 조금 더 자유롭다.
• 토지 거래 허가 구역의 토지를 낙찰받으면 허가받지 않아도 된다.
• 경매 투자의 최대 장점은 소액으로도 가능하다는 것이다.

03. 욕심을 다스리면 성공할 수 있다

• 자신의 능력 밖의 것을 가지려 하면 탈이 나게 마련이다. 
• 능력을 키우면 된다. 즉 자신이 투자하려는 부동산이 있다면 최소한의 지식을 겸비하고, 현장도 방문해보고 수익성도 충분히 검토해서 결정을 해야 한다는 말이다.

04. 10년 전에도 경매로 돈 벌기 어렵다고 했다

• 부동산 경기와는 상관없이 돈을 버는 사람들은 항상 존재한다.
• 많은 시행착오와 끈기를 가지고 도전하다 보니 투자의 길이 보였고, 나만의 원칙과 방법을 적용하게 되었다.
• 성공의 비결은 공부, 그리고 도전과 끈기라는 사실을 잊지 말자.

05. 인맥이 곧 수익이다

• 공부를 많이 하는 것보다 긍정적인 마인드의 전문가를 옆에 두는 것이 훨씬 중요하다고 말이다.

07. 2만 원으로 최고의 스승을 만날 수 있다

• 경매의 기초를 다지는 데는 책만큼 좋은 것이 없다. 특히나 가진 돈이 없다면 책을 최대한 활용해야 한다.
• 책으로 공부하는 요령 : 자기 수준에 맞는 내용의 책을 고른다, 새롭게 안 사실은 노트에 적어 둔다, 어려우면 가볍게 넘겨라, 외우려 하지 말고 자주 접해라.

08. 도전하는 자만이 삶을 바꿀 수 있다

• 실패를 두려워하지 마라. 한 번에 성공하면 좋지만 몇 번의 도전 또는 수많은 도전 끝에 성공하는 경우가 더 많다.

PART 02. 쉽고 안전하게 경매하는 7가지 방법

 

01. 굳이 어려운 길로 갈 필요 없다

• 나는 주위 사람들에게 항상 쉬운 경매를 하라고 한다. 내가 남들이 선호하지 않는 물건에 주로 입찰하는 이유도 여기에 있다.
• 물건 선정 : 내가 선호하는 물건들은 나 홀로 아파트, 대형 아파트, 오래된 건물 등 대부분의 사람들이 입찰을 꺼려하는 것이다. 대부분 경쟁률이 3대1 미만이며, 단독으로 받은 물건이 오히려 더 많다.
• 권리 분석: 기초적인 사항을 공부하고 어려운 물건은 피하자. 등기부등본에 아무리 많아도 문제가 되지 않는 (가)압류, (근)저당권으로만 이루어진 물건이 무수히 많다.
• 현장 조사 : 굳이 집안 내부를 보는 일을 고집할 필요는 없다는 뜻이다.
• 명도 : 이런 명도가 부담된다면 명도가 조금이라도 쉬운 물건을 선택해 입찰하면 된다. 일부라도 배당을 받는 임차인이 있는 주택이나 공실인 주택을 선택하면 된다.

02. 권리 분석 10분이면 충분하다

• 권리 분석은 어느 정도 스스로 할 줄 알아야 한다.
• 등기부등본상 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매 개시 결정 등기로만 이루어진 물건을 하라.
• 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건을 하라.
• 등기부등본상에 기재되지 않는 권리(유치권, 법정 지상권, 분묘 기지권)가 있는지 조사한 후에 해당 사항이 없으면 입찰을 고려한다.

03. 발품이 곧 수익이다

• 수익은 발품에서 결정된다는 말이 있다. 얼마나 열심히 뛰었는지에 따라 수익률이 달라진다.
• 사전 조사 : 가격이 저렴하고 좋아 보이는 물건이 있다고 모두 현장 조사를 나가는 것은 시간과 돈의 낭비이다. 현장에 방문하기 전에 인터넷으로 사전 조사를 하면 시간과 비용을 줄일 수 있다.
• 정확한 시세 조사 : 현장 조사를 하는 가장 큰 이유는 정확한 시세를 조사하기 위해서이다. 중개업소 최소 두 군데 이상 방문하여야 되며, 매수자 입장과 매도자 입장 모두 파악해야 적정 시세를 알 수 있다.
• 부동산의 하자 파악 : 건물 자체에 누수가 있는지, 관리가 잘되는지 여부는 중요하다.
• 입지 환경 : 입지 조건이 좋을수록 매도하기 편리하며, 장기 투자 시 시세 차익의 효과를 누릴 수 있다. 쇼핑*문화*학원*병원 등이 주변에 많을수록, 유흥업소는 멀수록 좋다.
• 점유자 파악 : 소유자인지 임차인인지, 임차인이라면 진정한 임차인인지 가짜 임차인인지, 점유자의 직업이나 연령, 사는 수준 등에 따라 명도의 난이도가 달라진다.

04. 절대 수익의 시작, 입찰서를 미리 작성한다

• 항상 기일 입찰표를 전날에 작성하라고 당부한다. 그래야 실수하는 일이 없기 때문이다.

05. 잔금을 납부하기 전에 명도를 끝낸다

• 나는 빨리 찾아가서 만날수록 좋다고 생각한다. 우선은 점유자에게 낙찰됐다는 사실을 알림으로써 이사 가야 한다는 마음의 준비를 하게 되고, 점유자의 성향을 파악해 차후 명도에 대처할 방법을 모색하려는 것이다.
• 낙찰 당일 방문하면 경매의 함정을 피할 수 있기 때문에도 유리하다. 권리상 문제점이나 부동산 자체 하자 등 예기치 못한 함정을 발견할 수도 있다. 그럴 때는 잔금을 납부하기 전에 매각불허가 신청을 하여 낙찰을 취소시켜야 한다.

06. 돈을 쓰면 더 많은 돈이 돌아온다

• 사람도 그렇지만 부동산 역시 첫인상이 중요하다. 도배만 밝은 색으로 해도 집이 달라 보인다. 
• 초보라면 디지털 도어록, 전등, 스위치 등의 교체와 세면대를 비롯한 간단한 수리는 직접 배워서 적은 비용으로 할 수 있다.
• 도배, 장판, 페인트 칠 같은 전문성을 요하는 일은 비용 산출을 어떻게 하는지 정도는 알아두는 것이 좋다.

07. 경매 유료 사이트를 이용한다

• 많은 시간과 경비를 줄일 수 있으니 유료사이트 결제비용을 아까워하지 말자 : 등기부등본 무료, 과거 낙찰 사례, 각종 사진 및 관리사무소(미납 관리비), 기본적인 권리 분석, 각종 정보사이트와 연동, 예상 배당표 제공.

PART 04. 낙찰률*수익률을 2배 이상 높이자

 

01. 낙찰률을 높이는 물건 선정법이 있다

• 모두가 좋아하는 물건이 아닌 나에게 좋은 물건을 찾는 게 좋다.
• 인기가 좋은 아파트는 일반적으로 피한다 : 높은 경쟁률로 저렴한 가격에 낙찰받기가 쉽지 않다.
• 매물이 너무 많은 아파트는 피한다 : 매도할 때 경쟁이 심하다.
• 남들이 좋아하지 않을 만한 큰 요소가 있다면 좋다 : 대형 평수, 나 홀로 아파트, 오래되어 낡은 아파트
• 장기 투자로 미래 가치를 염두에 둔 투자라면 물건 선정 원칙이 달라야 할 것이다 : 장래 발전 가치, 주변 개발 호재, 유명 브랜드 건설사, 주거 환경 뛰어난지 등.

02. 입찰가는 이렇게 선정하면 된다

• 가장 좋은 방법은 입찰가격을 역으로 산출하는 방법이다. 매수가격이 아니라 매도가격부터 정하고 입찰가격을 정하면 된다.
• 적정 시세 파악하기 → 예상 매도가격 정하기 → 원하는 수익 금액 정하기 → 양도소득세 계산하기 → 매도가격에서 필요 경비 제하기 → 입찰가격 정하기
• 장기 투자나 월세 수입이 목적인 경우에는 다소 공격적으로 투자해야 한다.

03. 명도가 쉬운 물건을 고르자

• 전액 배당받는 임차인
• 일부 배당받는 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건
• 종교 건물, 주택은 피하라
• 노약자는 피하라
• 거주자는 없는데 짐이 있는 경우
• 가압류가 너무 많은 주택은 피하라

04. 매도를 2배 빨리 하는 비결이 있다

• 낙찰받고 빠르게 매도하면 수익 실현도 빨리 이루어지지만 더 좋은 점은 자본금이 빨리 회수되어 다른 물건에 또 투자할 수 있었기 때문이다.
• 중개수수료 2배, 모가 중개인(관리사무소, 경비 아저씨 등), 지역 생활정보지를 이용하라.

05. 대출에 대한 하수의 생각 vs 고수의 생각

• 대출을 잘 이용하면 수익률을 높이는데 효과적이다. 자기가 감당할 수 있는 규모의 대출을 잘 활용한다면 부로 가는 시간을 반으로 줄일 수 있다는 점을 명심하자.

PART 05. 직장인이라면 경매보다 공매를 배워라

 

01. 투잡을 생각한다면 공매를 익혀라

• 공매는 경매와 절차상에 약간 다른데 인도 명령 제도가 없다.
• 공매는 관공서나 은행에서 공개적으로 매각하는 절차다. 흔히 말하는 공매는 캠코(KAMCO)에서 진행하는 공개 매작을 말하며 매각 물건은 약 80% 이상이 세금을 납부하지 않은 사람의 재산을 압류하여 공개 매각하는 압류 재산이 주를 이룬다.
• 공매가 더 좋은 이유 : 인도 명령 제도가 없어서 명도의 부담감 때문에 낮은 경쟁률*높은 수익률, 온라인 입찰로 혼자서 전국의 모든 물건 입찰 가능, 입찰보증금의 납부는 계좌 이체는 입금하고 낙찰받지 못하면 통장으로 바로 환불된다.

02. 경매와 공매 무엇이 다른가?

 

① 최저 매각가격 저감률

• 경매 : 낙찰자가 없으면 최저 매각가격에서 20~30%(법원마다 다름)를 저감해서 약 1개월 후 다음 회차에 진행.
• 공매 : 낙찰자가 없으면 감정가의 10%씩 저감해서 다음 주에 진행.

② 입찰보증금

• 경매 : 기본적으로 최저 매각가격의 10%, 재매각 시 20~30%
• 공매 : 2015.12.31 이전 공고된 물건은 입찰가격의 10% , 2016.01.01 이후 공고된 물건은 최저 매각가격의 10%

③ 복수 입찰

• 경매 : 한 사람이 같은 회차, 한 물건에 복수 입찰 불가능
• 공매 : 한 사람이 같은 회차, 한 물건에 복수의 입찰서 제출 가능 

④ 차순위 매수 신고

• 경매 : 차순위 매수 신고 가능
• 공매 : 2016.01.01 이전에 공고된 물건에는 차순위 매수 신고 제도 없음, 2016.01.01 이후로 공고된 물건부터는 차순위 매수 신고 제도가 도입됐는데, 현실적으로 차순위 매수 신고가 쉽지 않다.

⑤ 대금 납부 기한

• 경매 : 매각 허가 결정 후 약 1개월 이내로 낙찰일로부터 약 40일 정도.
• 공매 : 매각 결정 기일로부터 낙찰가격이 3,000만 원 이상은 40일 이내 / 3,000만 원 미만은 7일 이내.

⑥ 인도 명령 / 명도 책임

• 경매 : 해당 부동산에 점유권원이 없는 모든 점유자를 상대로 인도 명령 신청 가능. 잔금 납부 후 6개월 이내에 명도하지 못하면 명도 소송으로 진행해야 함.
• 공매 : 명도 책임은 낙찰자에게 있고, 인도 명령 제도가 없으며 점유자와 협상 결렬 시 명도 소송으로 진행해야 함.

⑦ 낙찰 후 대금 미납

• 경매 : 낙찰자가 잔금을 미납하면 해당 부동산에 입찰 가격을 제한함.
• 공매 : 낙찰자가 잔금을 미납해도 다음 매각 시 다시 입찰 참여 가능함.

⑧ 농지 취득 자격 증명

• 경매 : 농지(전, 답, 과수원)를 낙찰받으면 매각 결정 기일 전(1주일)에 농지 취득 자격증명을 제출해야 한다. 
• 공매 : 소유권 이전 등기 촉탁 신청 전까지 제출하면 된다. 즉 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기를 하기 전까지 제출하면 되는데, 경매와 마찬가지로 미제출 시 매각은 취소되고 입찰보증금은 몰수된다.

03. 공매, 좋은 물건 이렇게 찾는다

• 온비드(www.onbid.co.kr) 회원 가입하고 입찰에 필요한 공인인증서 등록하면 된다.
• 물건 검색은 온비드 메인 페이지의 용도별 검색을 누르면 상세보기 화면에서 선택하여 검색하면 된다.
• 매각 서류는 언제, 어떻게 확인하나 : 입찰 시작 1주일 전에 공매 재산 명세를 확인할 수 있다. 만약 임차인이 거주하고 있다면 말소 기준이 되는 권리가 무엇인지, 금액은 얼마나 되는지를 물건 담당자에게 전화로 꼭 확인하여야 한다.

04. 공매의 권리 분석은 어떻게 하나?

• 공매의 권리 분석은 경매와 크게 다르지 않다. 단 공매는 매각 물건 대부분이 세금 체납으로 진행되는 부동산으로 세금 관련 사항을 잘 체크해야 한다.
• 권리 분석 순서 : 말소 기준 권리를 찾는다 → 말소 기준 권리를 기준으로 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리를 파악한다 → 마지막으로 임차인을 분석한다.
• 캠코로 진행되는 물건은 항상 담당자에게 전화해서 임차인의 대항력과 세금 법정 기일의 시간상 선후 관계와 배분 요구 금액을 정확히 파악한 후 입찰해야 함을 명심하기 바란다.

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부동산 규제 정책이 지속적으로 나오다 보니 대출 관련해서는 꼼꼼히 체크하시고 경매와 공매 시장에 들어가시기를 추천드리며 조금 더 자세한 정보를 원하시는 분들은 유튜브에서 관련 영상을 보시고 투자를 시작하시면 좋을 것 같습니다.