서울이 아니어도 오를 곳은 오른다

부동산 전문가가 생각하는 지방 부동산의 미래 가치 분석을 어떻게 하고 있는지 '서울이 아니어도 오를 곳은 오른다'를 통해 확인해보도록 하겠습니다. 

 

 

☞ 프롤로그 : 대한민국 국민의 80%는 비서울 지역에 살고 있다!

 

• 이제 수도권과 지방도 상위 지역과 하위 지역을 다르게 접근해야 하는 시기가 온 것이죠. 더 비싼 것이 더 많이 오르는 시장이 되어가고 있습니다.
• 투자에는 정답이 없습니다. 자신의 투자 가능 금액만큼, 투자 스타일대로 스스로 결정하시는 것입니다. 여러분만의 기준을 정하고 가시라는 겁니다.

1부. 비서울 지역 부동산의 위상

 

1장 - 현재 광역시 부동산의 위상

 

01. 서울 영향력이 가장 적은 대한민국 넘버2 '부산광역시'

• 부산은 도시 중에서도 교통, 상권, 교육, 자연환경까지 주거를 위한 모든 입지조건이 갖춰진 도시입니다.
• 부산은 서울 다음으로 인구가 많은 도시일 뿐 아니라 서울을 제외하면 가장 좋은 입지 조건을 지닌 도시입니다.
• 지금 지역만 선택해야 한다면 해운대구와 수영구입니다.
• 그 중에서도 바다와 광안대교가 보이는 부동산은 무조건입니다.
• 신도심(강서구, 기장군)은 제일 비싼 상품 위주로 선택하세요.

02. 가장 다이나믹한 부동산 시장 '대구광역시'

• 한 곳만 선택하라고 하면 무조건 수성구입니다.
• 교통과 대형 상권이 집중된 중구에서 너무 먼 지역은 투자하지 않는 것이 좋습니다.
• 구도심(중구, 달서구, 서구, 남구, 동구, 북구)의 재개발도 좋습니다. 다만 너무 오래 가지고 있지 마세요.

03. 부동산 가치가 점점 다각화되고 있는 '인천광역시'

• 미래가치를 본다면 지금도 송도, 청라, 영종입니다.
• 구도심(남동구, 부평구)은 핵심지역에 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 보세요.
• 신도심 이외 지역의 대형은 웬만하면 투자하지 않는 것이 좋으며 특히 비인기 지역 대형 구축은 절대 선택하지 않는 것으로 하세요.

04. 지역 분화가 본격화된 부동산 시장 '대전광역시'

• 대전광역시는 좋은 입지입니다. 최근 몇 년 동안 조정을 받았지만, 부동산 미래 가치는 여전히 높은 곳입니다.
• 지금의 조정 시장은 양적인 시장이 끝나고 질적인 시장으로 넘어가는 길목에서 입지 분화가 본격화되기 시작한 결과입니다.
• 지역을 선택하라고 한다면 서구와 유성구입니다.
• 구도심(중구, 동구, 대덕구)은 새 아파트가 아니거나 가치는 떨어지는 것들은 투자하지 마세요.

05. 아파트 천국이지만 시세는 저렴한 '광주광역시'

• 광주광역시는 광역시 중에서는 가장 시세가 낮습니다.
• 지역을 선택하라고 하면 남구와 서구입니다.
• 선택 조건은 교육환경이 1순위입니다.
• 광주 부동산 시장에서 지하철은 큰 영향력이 없습니다.

06. 소득 대비 아파트 시세가 낮은 '울산광역시'

• 울산광역시는 좋은 일자리도 많고, 생활 인프라 또한 잘 갖춰진 도시입니다.
• 울산광역시에는 다른 광역시급 도시와 달리 없는 것이 있습니다. 바로 지하철입니다.
• 전통적인 강자 남구와 떠오르는 강자 중구의 경쟁에 주목하세요.
• 교육환경은 남구를 역전할 지역이 없습니다.
• 포항-경주까지 연장되는 동해남부선은 울산을 한 단계 업그레이드 시킬 것입니다.

2장 - 현재 광역 도 부동산의 위상

 

01. 시세가 가장 낮은 광역지자체 '전라남도'

• 아파트 평균 시세가 가장 낮은 지역 중 하나입니다. 그렇지만 관심을 두고 있는 사람도 많은 지역입니다.
• 인구는 부동산 입지 분석에서 가장 중요한 요소입니다.
• 무안군 일부를 제외하면 군 지역은 그냥 관광지로만 방문하세요.
• 20만 명 이상 살고 있는 도시에만 집중하세요.
• 교육환경이 갖춰진 곳에만 집중하세요.

02. 수도 역할이 가능한 전주시를 품은 '전라북도'

• 한 곳만 찍으라면 무조건 전주입니다.
• 전주에서는 신도심에 더 관심을 둬야 하고, 구도심은 재건축과 재개발만 보세요.
• 지방 도시는 투자했으면 오를 때까지 팔지 마세요.

03. 평창 올림픽 이후 준비하는 '강원도'

• 강원도는 시장이 매우 작습니다. 그래서 투자를 목적으로 강원도에 접근하신다면 매우 주의를 기울여야 합니다.
• 춘천시에 있는 괜찮은 아파트를 한 채 정도 가지고 있는 것은 나쁘지 않습니다.
• 미래 발전 가능성 하나만으로도 원주시는 투자 1순위 지역입니다.
• 강원도 대표 도시는 강릉시다. 강릉시민들이 가장 좋아할 만한 아파트를 선택하세요.

04. 대한민국 최고의 풍수명당 '경상북도'

• 예천군처럼 인구가 급격히 증가하는 곳은 미리 알 수 있습니다.
• 경산시는 대구 수요와 같습니다.
• 미래 가치로 한 곳만 찍으라면 무조건 포항시입니다.
• 경주도 좋은 입지입니다. 이미 2000년 전부터 좋은 입지였습니다.

05. 지리상 대한민국의 중심 '충청북도'

• 충청북도는 에워싸고 있는 주변 지역의 제조 혹은 물류 기능을 담당하기 좋은 입지입니다.
• 충청북도는 지리적으로 대한민국의 중간에 있습니다. 부동산으로 아주 큰 장점입니다.
• 청주는 대도시입니다. 청주도 내부적으로 분화되고 있습니다.
• 청주 다음은 충주입니다. 기업도시를 주목해야 합니다.
• 나머지는 실거주가 아니면 패스하세요.
• 청주와 충주 모두 학군이 핵심입니다.

06. 사실상 수도권 천안시를 품은 '충청남도'

• 충청남도의 아파트 시세를 대략 판단할 수 있는 가장 중요한 열쇠는 수도권 접근성입니다.
• 한 곳만 찍으라면 천안시 전체가 아니라 불당동입니다. 두 번째로 찍으라면 쌍용동, 백석동입니다.
• 인구 10만 명 이하 도시 투자는 남에게만 좋을 일 하기 십상입니다.

07. 질적 성장을 위해 조정 중인 '경상남도'

• 경상남도는 우리나라의 일반적인 도 지역 중에서 가장 잘 나가는 지역입니다. 인구가 많고, 일자리가 많고, 소득이 높습니다.
• 창원이 가장 많은 조정을 받고 있는 이유는 가장 많이 올랐기 때문입니다.
• 일자리가 많은 곳은 결국 회복됩니다.

3장 - 특별지자체의 특별한 부동산 이야기

 

01. 대한민국 제2의 행정수도 '세종특별자치시'

• 전체 인구 27만 명이 넘었습니다. 대한민국 역사상 5년 만에 3배 규모로 성장한 도시가 있었나요? 더 놀라운 사실은 이 증가 속도는 한동안 지속될 것이라는 겁니다.
• 지금 수요는 대부분 대전에서 왔습니다. 대전에 가까운 3생활권이 가장 수요가 많습니다.
• 향후 최고 인기 지역은 상업지역 완성 후의 2생활권입니다.

02. 서울의 역할을 함께 수행하는 '경기도'

• 경기도는 태생이 서울을 보좌하는 역할입니다. 서울과의 연계성을 떼어놓으면 부동산 가치 분석이 의미가 없습니다.
• 경기도는 시군구 단위로 보면 절대 안 됩니다. 동 단위까지 분석해야 합니다.
• 과천시는 무조건입니다. 아무 아파트나 다 좋습니다.
• 성남시 분당구는 다 좋습니다. 중원구, 수정구는 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 보세요.
• 하남, 광명도 새 아파트와 새 아파트가 될 것만 보세요.

03. 정말 특별한 휴가지 같은 지자체 '제주도'

• 아파트 개수 자체가 많지 않은 곳이기 때문에 '정말 시장이 이렇다'라고 판단하기에는 다른 광역시보다 해석의 폭을 넓게 할 필요가 있습니다.
• 제주도에서 주목할 요소는 일자리가 집중된 곳입니다. 
• 제주도가 향후에 한 단계 업그레이드되기 위해서 현재 가장 필요한 것은 무엇일까요? 체계적인 개발일 것입니다.

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미래 가치에 투자할 지방도시를 찾으셨나요??

이 책이 출판된 시점과 현재의 부동산 시장의 흐름이 많이 달라졌을 수도 있습니다. 투자 전 더 많은 조사가 필요하며 신중히 결정하시어 좋은 투자하시기 바랍니다.