상가투자 비밀노트

수익형 부동산의 대표적인 모델이 바로 상가입니다. 하지만 상가투자는 여러 가지 위험요소가 많이 있기 때문에 일반적인 부동산 투자 방식으로 진입했다가는 큰 낭패를 볼 수가 있습니다. 어떤 방식으로 상가투자를 해야 하는지 '상가투자 비밀노트'에서 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

☞ 프롤로그 : 상가투자로 안정된 노후를 맞이할 수 있다

 

진정한 부자 즉, 경계적 자유를 위해서는 매월 일정 수준의 현금이 들어오는 구조를 만들어야 한다는 사실을 처절하게 깨달았다. 그래서 매월 급여 수준의 현금 흐름 만들기를 목표로 삼고, 최종적으로 판단한 것이 바로 상가투자였던 것이다.

 

1부. 투자 준비하기

 

1장. 상가투자, 이렇게 시작하라

 

01. 연금이나 월급 같은 상가, 누구나 가질 수 있다

• 고정적이면서 높은 현금 수입이 발생한다.
• 주거용 부동산에 비해 관리가 쉽다
• 가치 상승을 이끌어 낼 수 있다.

02. 나의 투자 목적과 성향부터 파악하자

• 상가를 매수해서 활용하는 목적은 다양하다. 직접 장사를 할 것인지, 어떤 업종으로 임차를 놓을 것인지 등 그에 따라 살펴보아야 할 사항도 다르기 때문에 내가 투자로 달성하려고 하는 목적을 분명히 해야 한다.
• 어떤 식으로 상가를 소유할 것인지도 선택해야 한다.

03. 상가투자도 소액으로 가능하다

• 소액으로 수익을 얻으며 경험을 쌓는 것이 좋다. 상가투자도 연습이 필요하다.
• 고층 상가의 수익률이 더 크다 : 고층 상가는 투자금이 적게 들기 때문에 수익률이 그보다 더 좋을 수도 있다.

04. 임장과 공부만이 성공의 지름길이다

• 끊임없이 공부하고 임장하고 또 공부해야 한다.
• 상가투자가 어렵다고 하는 이유 : 분양가(매매가)에 대한 위험성이 크다, 공실에 대한 위험성이 크다.
• 정보와 데이터로 시작해서 꼼꼼한 분석으로 마무리하라 : 여러 연구기관의 각종 보고서를 통해 자료의 객관성을 확인하는 직업을 거쳐야 한다.
• 돈 버는 상가투자 습관 5가지 : 목표금액을 정하라, 주제별*지역별로 부동산 뉴스를 스크랩하라, 꼼꼼하게 현장을 조사하라, 끊임없이 부동산 공부에 매진하라, 부동산 커뮤니티를 활용하라.

2장. 괜찮은 상가 매물 고르는 알짜 기초 지식

 

01. 상가를 만나는 방법 하나, 매물로 접근하기

• 일반적으로 분양이나 일반 매매를 통해 투자한다. 이외에도 경*공매나 신탁공매로 낙찰을 받을 수도 있다. 이 모든 투자를 통틀어 가장 중요한 성공 원칙 중 하나는 주변 시세보다 저렴하게 상가를 내 것으로 만들어야 한다는 것이다.
• 분양상가의 옥석 가려내기 : 여러 곳의 분양사무실을 방문하여 분양가가 적절한지 직접 확인해야 한다, 보장된 수익률을 맹신하지 말자, 분양사무실 상담사들의 짜고 치는 작전에 주의하자, 전문쇼핑몰*테마몰은 잘 되기 어렵다, 인근에서 분양 후 1~2년이 경과한 상가의 임대 가격, 매매 가격을 조사하자.
• 매매상가, 안정적인 수익률에 집중한다 : 임대가 잘 들어오는 상가인지, 주변에 혐오시설이나 상권 단절 요인은 없는지, 근처 상가에 비해 관리비가 높지 않은지 등 알아보아야 한다. 그리고 구체적인 자금계획을 세우고 임차인 문제가 없는지, 상권의 변화를 파악해야 한다.

02. 상가를 만나는 방법 둘, 저렴한 매력 경*공매

• 경*공매, 고수익에 잠재된 위험 요인을 제거하라 : 일반 매매보다는 다소 높은 1층은 10% 이상, 2층 이상일 경우에는 15% 이상으로 수익률을 잡아야 하고 매매 상가보다는 한층 깊이 있는 통찰력과 판단이 필요하다.
• 신탁공매, 생소함이 오히려 기회다 : 통합된 시스템도 없고 법적인 안전장치도 마련되어 있지 않다. 따라서 일일이 사이트를 찾아다니며 물건에 대해 조사해야 하고 임차인이라든지 권리문제에 대한 부분도 직접 풀어가야 한다. 과정이 복잡하지만 그만큼 기회가 될 수 있는 부분이 많다.

03. 나에게 맞는 상가를 찾자

• 단지 내 상가, 소형 평수의 대단지가 유리하다 : 배후세대가 최소 500세대 이상이어야 한다, 상가 연면적이 배후세대의 수에 적합해야 한다, 30~40대 비율이 높은 중소형 평형의 단지를 노려라, 아파트 주출입구와 외부 도로를 낀 곳의 상가를 선택하라.
• 근린상가, 동선의 접점을 찾아라 : 도보 10분 거리 내의 배후세대 1,000세대 이상이어야 한다, 10~30대의 이용 비율이 높은 곳을 주목하라, 유명 프랜차이즈 업종이 포진되어 있는 곳을 찾아라, 주변 대형쇼핑몰과 업종이 겹치면 피하라, 버스정류장*건널목*퇴근 동선상의 입지를 찾아라, 주차장 시설이 편리한 곳을 주목하라.
• 지식산업센터, 제약 많지만 이익도 크다 : 임대가 가능한 산업지를 찾아라, 주변에 일반공장이 산재되어 있는 지역이 좋다, 앞으로 개발 가능성이 높은 지역을 골라라, 출퇴근이 원활하도록 교통 시설이 발달한 곳을 물색하라.
• 지원시설 상가, 이용층의 특성에 주목하라 : 배후 입주율이 높은 곳을 골라라, 식음료에서 유흥까지 원스톱으로 가능한 곳을 주목하라, 과잉 공급은 아닌지 주의하라.
• 상가주택, 1층 상가의 위치가 포인트다 : 상업지역과 연계되어 있어야 한다, 배후세대의 수가 넉넉해야 한다, 가구 수 제한이 적어야 한다, 주차 시설이 잘 되어 있어야 한다.

2부. 성공적인 투자를 위한 효율적인 상권 분석

 

3장. 초보도 프로처럼 한눈에 상권 분석하기

 

01. 지도는 초보를 고수로 만든다

• 매주 1회씩 지역을 정해 임장을 가고 보고서를 작성했다. 어떤 지름길도 없다, 그저 묵묵히 꾸준히 노력하는 방법밖에는 없다.
• 지적도의 색깔, 숫자만 보고 척척! 상권 예측하기 : 지도 검색 서비스의 지적편집도를 통해 살펴보자, 분홍색 계열은 상가들이 몰려있는 상업지역, 노란색 계열은 주거지역이다. 확대하면 제2종 일반주거지역, 제1종 일반주거지역, 제1종 전용주거지역, 일반상업지역 등 각각의 구역으로 다시 나뉘는 것을 볼 수 있다.

02. A급 상권에는 특별함이 있다

• 다다익선, 배후세대 : 이것은 내 상가, 내 상권을 이용하리라고 예상되는 수요자, 고객층을 뜻한다. 상권을 파악할 때에 배후세대의 계층, 연령대까지 포함해서 조사해야 한다. 또한 수요와 공급의 법칙도 적용된다. 배후세대는 많고 그들이 이용할 상권은 작으면 작을수록 좋은 것이다.
• 다양한 대중교통이 갖춰진 곳을 고르자 : 아무리 좋은 시설과 규모가 큰 시설이 있다 해도 접근성이 떨어지면 그 상권은 오랜 기간 상권의 영향력을 유지하기 어렵다.
• 남다른 문화가 있는 상권은 번성한다 : 상권이 지속되기 위해서는 상권의 독창성, 즉 문화가 있어야 한다. 상권은 개별적인 요소들이 너무나 다양하기 때문에 언제나 전체적으로 인과관계를 따져가며 통찰해야 한다.
• 항아리 상권을 찾아라 : 안정적이고 충성도 높은 수요층 확보로 상권 내 매출이 꾸준하게 유지되고 개발 상가들의 권리금이 높게 형성되지만, 수요의 한계로 매출 성장의 한계가 뚜렷하고 교통편이 불편해 외부에서 접근성이 떨어져 유동층이 제한적이다.

03. 동선, 가시성, 접근성을 파악하자

• 동선상 위치가 좋은 상가 : 지하철역 연계 가능한 버스 노선이 많은 정류장 주변, 대단지 아파트 단지 초입, 이동 동선에 점포의 수가 많은 지역, 차량의 저속주행이 원활하고 보행자의 이동 경로가 단순한 지역, 지하철 출구 중 이용률이 가장 높은 곳의 상가, 주거지역과 동선이 연결된 곳.
• 누구나, 어디서나 돋보이는 가시성을 가진 상가 : 좋은 점포란 누구나 쉽게 찾을 수 있어야 하며 접근할 수 있어야 한다, 이용층의 눈길을 끌기 위해 다양한 시각적 조건들을 만들어 가는 것이 가시성의 핵심이다.
• 고객을 끌어들이는 접근성이 좋아야 한다 : 사람들이 이용이 많은 횡단보도나 지하철 주출입구 앞, 버스 정류장이 유리한 위치이다. 

4장. 상가투자, 수익성 물건 골라내는 분석 요령

 

01. 상권별 투자 포인트에 주목하라

 

① 생활권역 상권은 입지에서 판가름 난다

• 주거지에서 도보로 움직일 수 있는 10분 내 거리를 중심으로 생활밀착형 위주의 편의 업종으로 형성되어 있는 상권이다.
• 주거 밀착형 상권 또는 점포 상권이라고도 말하며, 일상생활과 관련된 용품들을 중심으로 음식업, 식료품, 생필품, 세탁소, 미용실, 학원 등 다양한 업종이 혼재된 비교적 작은 규모의 상권이다. 
• 7~15분 거리의 주변 배후세대가 최소 4,000명일 경우, 점포 수가 50점일 경우 가장 이상적이다.

② 대학가 상권의 한계, 임차인이 자주 바뀐다

• 대학교의 특성상 방학 등으로 실제 학생들이 지역 내 상권을 이용하는 기간은 일 년에 채 몇 달이 안 된다.
• 학생 취향과 구매 형태를 고려한 고도의 마케팅 전략을 활용하는 전문점이 성공한다.
• 중저가품을 취급하면서 학교의 성격과 잘 부합해야 한다.
• 고객 관리를 우선해야 한다.

③ 역세권 상권이라고 다 좋은 것은 아니다

• 적어도 대규모 주거단지와 업무시설들이 밀집된 지역이라야 기본적인 소비층을 확보할 수 있다.
• 환승 상권의 특성상 서민적이고 부담 없는 중*저 가격대의 업종이 중심이다.

④ 흐름 타면 영원히 가는 오피스 상권

• 직장인의 특성에 맞는 업종을 선택하는 것이 중요하다.
• 오피스 지역에는 판매, 서비스 업종이 유망하고 판매 업종 중에서 영업이 잘 되는 곳은 식음료판매점, 문구점, 편의점 등이다.
• 지속적으로 변화를 추구하면서 영업을 전개해야 한다.

⑤ 학원 상권에 주목하라

• 학생들이나 수험생들이 저렴하게 이용하는 각종 분식 및 음식업과 패스트푸드 관련 업종 등이 인기 있다.
• 단가 낮은 업종이 포진되어 있어 매출 상승에 한계가 있을 수 있다.
• 다른 상권에 비해 꾸준히 지속되는 안정적인 상권이다.

02. 빅데이터를 활용하여 빠르게 정확하게 판단하기

 

① 온라인으로 검증한다, 상권정보시스템

• 중소기업청에서 개발한 상권정보시스템(sg.smba.go.kr)이다.
• 상권분석, 상권현황, 시장분석 등의 중요 정보를 간편하게 파악할 수 있다.

03. 계산해 보고 투자한다

 

① 층별 투자금액을 결정하는 것은 1층이다

• 임차인들이 영업하기를 원하는 상가가 좋은 상가인 것이다.
• 상가건물에서 최우선 순위는 1층이다, 그리고 2층과 3층 순이다.
• 4층부터는 층수에 상관없이 가격과 업종에 따라 우선순위가 달라진다.

② 전용률과 ㎡당 금액을 계산하라

• 상가에서는 전용률이 더 좋은 물건이 매도나 임대 시에 더 유리하다.
• 전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100

③ 현재 업종의 매출을 파악하자

• 현재 임대료를 100% 신뢰할 수 없기 때문이다.
• 매출이 파악되면 계약 만료 후 어느 금액까지 임대료를 인상할 수 있을지를 추정할 수 있다.

④ 경매에서 핵심은 투자수익률!

• 입찰 때부터 몇 퍼센트를 투자수익률로 잡을 것이냐가 곧 입찰 가격으로 이어진다.
• 1층 상가의 투자 수익률은 15% 이상, 상층부는 20% 이상으로 낙찰받아야 매도 시 양도 차익까지 볼 수 있다고 생각한다.
• 상가 임대 수익률(%) = (월세 × 12개월) / (낙찰가 - 대출금 - 보증금 - 필요경비) × 100

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상가투자에 필요한 기초적인 내용들만 정리해 드렸습니다. 

더 자세한 사항들이 궁금하시다면 '상가투자 비밀노트' 구매하셔서 확인해 보시고 이해가 되셨고 결심이 생기 상가투자를 시작하셨으면 합니다.