수익형 부동산 50가지 투자비법

대한민국에선 빠질 수 없는 투자처인 부동산 그중에서 월세 받는 수익형 부동산 투자에 대해 '꼬박꼬박 월세 나오는 수익형 부동산 50가지 투자비법'을 통해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

☞ 프롤로그

 

요즘 수익형 부동산의 인기가 날로 높아지고 있다. 가장 큰 원인은 저금리 기조의 유지에 있다. 또한 부동산 투자 패턴이 변한 것도 한 요인이다. 종전에는 시세차익을 위한 자본이득 비중이 컸다면, 근래에는 정기적인 현금흐름을 중시하는 성향으로 변화하고 있다.

 

Part 1. 불황의 시대, 수익형 부동산으로 역전을 꿈꿔라

 

01. 불황기, 수익형 부동산이 뜬다

 

① 안정시장은 불황에 강한 대표적 부동산이다. 경기가 침체된 가운데에서도 임대 수요와 임대수익이 좋은 수익형 부동산도 불황에 강한 부동산으로 꼽힌다. 예컨대 다가구*연립*다세대주택과 소형 오피스텔, 고시원, 아파트형 공장, 근린상가, 중소형 빌딩, 수도권 용도전환토지 등이다.

 

02. 성공적인 수익형 부동산을 꿈꾼다면 투자의 기본을 지켜라

 

① 임대수익을 목적으로 부동산 투자를 하려면 대출은 총 투자금액의 30%를 넘어가지 않아야 한다. 또는 시간이 걸리더라도 저가 매입을 원칙으로 해야 한다.

 

② 임대용 주택 : 초보 투자자들이 선호한다. 다세대*연립주택은 환금성이 떨어지지만 매입가가 낮고 임대가 형성이 높아 소액투자자들이 노릴 만하다. 유망한 임대 주택으로는 역세권과 대학가, 관공서 일대의 중소형 아파트와 경매 공매를 통해 매입한 원*투룸 주택이나 연립주택을 들 수 있다.

 

③ 상가 : 상가를 임대용으로 매입하려면 가격이 비싸더라도 아파트 상가나 택지지구 내 주공상가 등 수익이 검증된 상가로 한정하는 것이 좋다. 상가 투자할 때 신중에 신중을 기울여야 하는 종목이다.

 

④ 오피스 및 오피스텔 : 초보자라면 임대 수요층이 두터운 66㎡이하의 도심 사무용 오피스텔의 분양을 공략해봄직하다. 오피스텔은 시세차익보다는 철저히 임대수익용이라는 것을 인식하고 투자에 나서야 실패를 줄일 수 있다.

 

⑤ 기타 상품 : 수익형 부동산에 투자할 때는 많은 매물을 볼수록 우량 매물을 만날 수 있다. 임대상품이기 때문에 입지와 환경이 투자의 성패를 좌우한다.

 

⑥ 수익형 부동산도 자기 자신과 맞는 상품이 있으며 기본을 지키지 못하고 투자할 경우 두고두고 후회할 일이 생길 수 있는 것이 바로 임대용 수익형 부동산이란 점을 명심해야 한다.

 

03. 수익형 부동산에 투자할 때 빠지기 쉬운 5가지 함정

 

① 계약서 작성의 함정 유의점 : 민법상 "임대한 건물의 주인이 바뀐 경우 물건 소유자의 변동은 채권(임대차 계약)에 우선하므로 매매는 임대차를 깬다" 항상 매매 전에는 이를 잘 숙지해서 재계약 여부의 타진 등을 숙지해서 폭넓은 이해를 해야 한다.

 

② 가장 중요한 상권 이동 분석 : 빌딩 투자, 빌딩 급매의 가장 큰 핵심과 유의점은 공실률일 것이다.

 

③ 불법건축물의 유의점 :  실제 사용용도와 건축물 대장상의 용도를 확인해야 한다.

 

④ 지구단위계획구역 : 빌딩 투자자들은 저렴한 건물을 매입할 때 신축을 목적으로 한다. 이때 내가 매입하려는 건물이 지구단위계획구역에 포함됐다면 신축을 할 수 없다.

 

⑤ 건물 용도의 함정(위락시설의 세금폭탄) : 세입자를 꼭 확인할 필요가 있다. 세입자의 형태를 정확히 파악해야 하며 거짓된 세입자인지 파악해야 한다.

 

04. 월세 투자를 잘하는 5가지 비법

 

수익형 부동산 상품을 고르기 위한 안목을 높이고, 현장답사를 통해 과장광고에 현혹되지 않는 현명한 투자자가 되어야 할 것이다.

 

① 월세 나오는 부동산 상품부터 고르기 : 각 상품의 장단점을 파악하고, 투자자의 임대관리 능력을 고려해야 한다.

 

② 임대의무기간 갖출 수 있다면 임대사업자 가입이 유리해

 

③ 부채의 지렛대효과의 위험관리는 필수

 

④ 분양광고에서 나오는 수익률 함정 : 오피스텔이나 상가 분양 광고를 보면 높은 임대수익률을 제시하며 투자자를 현혹한다.

 

⑤ 신상품으로 포장된 수익형 부동산, 이면을 살펴야 한다 : 아파텔, 분양형 호텔, 섹션오피스 등의 용어들은 수익형 부동산 상품의 종류이다.

 

05. 건물가격 평가에 감가상각을 고려하라

 

① 건물은 신축한 후에는 무조건 감가상각이 이루어진다는 것을 생각하여야 한다. 즉 건물가치평가에 꼭 고려해야 할 사항이라는 것이다. 예를 들어 10년 된 물건에 건물가격은 과연 얼마나 될지 꼭 확인하자. 단독주택 연간 4%, 30층 이상 초고층 아파트 연간 2% 등 원가방식에 의한 감가상각 기준이다.

 

Part 2. 투자의 감이 잡히는 수익형 부동산의 체크포인트

 

06. 수익형 부동산 투자 3가지 원칙

 

① 10년을 가지고 가도 될 곳으로 선택하자 : 수익형 부동산으로 투자하려면 그 호재가 장기적으로 영향을 주는 지역을 선택헤야 한다.

 

② 미래 가치보다는 현재 가치가 더 중요하다 : 지금 현재 어느 정도의 월세를 받고 있는지가 관건이다.

 

③ 누구나 관심을 갖는 지역에 관심 갖자

 

07. 수익형 부동산의 성패는 상권분석에 달려 있다

 

① 수익형 부동산에 매입할 때 가장 중요하게 짚어야 할 요소가 '입지' 문제다. 입지는 그 자체가 투자의 성패를 좌우하는 최우선적 요소다.

 

② 7가지 염두에 두고 투자에 나서자 : 독점 업종이 보장되는 아파트 단지 내 상가에 투자하라, 상권이 이미 형성된 곳보다 현재 진행 중인 곳이나 발전전 가능성이 높은 곳이 더 주목하라, 점포 분할과 리모델링을 적절히 활용하라, 대규모 신도시나 택지개발지구 내 상가에 투자하라, 아파트나 오피스텔과 분리된 복합타운상가에 주목하라, 법원 경매나 공매 물건에 투자하라, 임대수익률을 꼭 따져보아라.

 

08. 항아리 상권을 주목하라

 

물이 넘치는 항아리처럼 수요가 항상 공급을 초과한다고 해서 항아리 상권이다. 항아리 상권이 형성되려면 기존 구도심과는 거리가 떨어져 있고 주위에 약 5,000여 가구 이상의 아파트 단지가 형성되어야 한다.

 

09. 유동인구와 동선의 함수관계를 확인하라

 

입점할 점포를 구하기 전에 반드시 유동인구에 대한 연구를 선행해야 하고 현장을 직접 확인해야 한다. 시간대별로 달라지고 요일별로 달라진다는 점을 유념해야 한다. 그리고 고객의 동선을 파악하는 것은 고객의 의도를 파악하는 것이다.

 

10. 젊은 층이 모이면 임대료가 올라간다

 

잘되는 상권의 공통적인 요소는 바로 역동성이 넘치는 젊은이들이 모이는 곳이다. 먹을거리, 놀거리가 풍부한 이런 곳이 수익형 부동산의 최고의 입지인 셈이다.

 

11. 수익형 부동산의 가치, 반드시 수익환원법으로 따져보자

 

수익환원법으로 산출되는 부동산의 가격 공식 = 순수익/환원이율 = (총수익-총비용)/환원이율

 

 → 순수익 : (70만원 × 12) - 100만 원 = 740만 원, 환원이율: 4%, 적정가격 : 740만 원 / 4% = 1억 8,500만 원.

 

Part 3. 백전불패의 수익형 부동산 전략

 

12. 매입시점에 매도시점을 예측하라

 

수익형 부동산은 수익성이 있어야 하고, 수익성은 현금 흐름에 대한 예측으로 추정할 수 있으며, 현금 흐름은 분석기간이 전제되어야 함을 명심하자. 그래서 부동산 매수시점에 매도시점을 정하라는 것이다.

 

13. 대박이 아니어도 발판이 되는 작은 투자부터 시작하라

 

나름대로의 원칙을 세워서 투자해야 한다 : 장기적인 관점에서 투자한다. 투자금액, 투자종목 등을 분산투자하여 위험에 대비한다. 여유자금으로 투자한다.

 

14. "헌 집 다오, 새 집 줄게!" 리모델링의 마법

 

노후된 주택을 저렴하게 구입한 후 용도변경을 거친 뒤 리모델링을 해서 임대를 놓는다면 부동산 가치 상승은 물론, 높은 임대수익을 올리는 훌륭한 수익형 부동산이 된다.

 

Part 4. 수익형 부동산의 꽃, 상가 투자 노하우

 

15. 상권을 분석할때 반드시 확인해야 할 것들 (유망 상권 입지)

 

① 다가구주택이 밀집된 주거지역 상권에 위치 : 지하철역 중심으로 형성된 다가구주택이나 오피스텔 인근에 위치한 상권

 

② 유동인구보다 상주인구가 많은 상권이 유리 : 상주인구가 많아서 24시간 꾸준히 영업활동이 형성되는 상권

 

③ 출퇴근 진입로 입지 : 지하철 출입구나 버스정류장 길목에 위치하는 상권

 

④ 코너 입지 : 반드시 코너에 접한 물건에 투자하는 것이 좋다.

 

16. 성공하는 상가투자의 원칙

 

① 허름한 상가는 사지 말 것 : 허름한 상가 주변으로 공터나, 재력가의 상가가 있다면 피해라. 상가 주변으로 신축 상가가 들어설 가능성이 높다.

 

② 월세가 일정하지 않은 상가에게 임대를 주지 말 것 : 계절이나 물가에 상관없이 꾸준한 수익을 낼 수 있는 업종에 임대를 주는 것이 안전하다. 병원, 부동산, 서점, 프랜차이즈 빵집, 약국 등이 있다.

 

③ 역세권, 대로변 상권으로 선택하는 것이 안전하다 : 유동인구의 변동이 적고 상권을 이용하는 소비자층이 거의 언제나 일정한 비율을 보인다.

 

17. 상가빌딩 임대계약서에서 꼭 확인해야 할 것들

 

임대료 연체시 연체 조항, 임대업종 변경 시 임대인 동의, 임대시설물 파손시 손해배상책임, 원상복구의 범위와 책임, 화재시 피해보상 책임에 대해 임대차계약서에 작성해야 추후 낭패를 보는 일이 없다.

 

Part 5. 틈새 수익형 부동산으로 성공률을 높여라

 

18. 1인가구 시대를 대비한 원룸빌딩 투자원칙

 

① 최근 공급량 추이를 살펴봐야 한다 : 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 아파트 등이 얼마나 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

② 배후수요의 규모를 봐야 한다. 

 

③ 지하철*버스 등 대중교통수단의 가까워야 한다 : 지하철역까지 5분 이내 걸어갈 수 있는 입지를 권한다.

 

④ 적정한 매입가격을 계산할 때는 미래에 받을 임대수익을 우선적으로 고려해야 한다.

 

⑤ 불법적으로 용도변경된 상품인지 살펴야 한다.

 

19. 틈새상품 중 틈새상품, 주차장 용지

 

집 없이는 살아도 차 없이는 못 사는 시대다. 상가까지 지을 수 있는 주차장 용지가 수익형 부동산의 대안으로 떠오르고 있다. 주차장 용지는 상가에 비해 낮은 가격에 분양받을 수 있어서 결과적으로 투자 대비 수익성이 높다.

 

20. 틈새상품 중 틈새상품, 주차장 용지

 

외국인 관광객은 꾸준히 밀려들고 그들을 위한 숙박시설은 턱없이 부족하다. 한류의 기세에 편승해서 소액 자본만으로 일반인이 운영할 수 있고, 수익률도 높은 것이 바로 외국인대상 숙박업 '게스트하우스'다.

 

21. 꼬마빌딩으로 자산 포트폴리오 재편하기(꼬마빌딩 투자 5계명)

 

① 시세보다 10~20% 저렴한 급매물을 노려라.

② 빌딩 하자를 꼼꼼히 점검하라.

③ 임대차계약 등 법적 권리관계를 잘 파악하라.

④ 공실 상태 점검하고 주변 빌딩 공실률 확인하라.

⑤ 우량 임차인 유치에 신경 써라.

 

22. '환금성'으로 도시형 생활주택의 입지를 따져보라

 

환금성이 좋다는 말은 곧 구매를 희망하는 '수요자'가 많다는 말로 바꿀 수 있다. 환금성 좋은 상품이 되려면 희소성, 중소형, 저평가, 착한 분양가, 높은 수익률, 장기임대 가능한 우량 임차인, 우수한 입지 등 7가지를 갖추어야 한다.

 

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수익형 부동산 투자에 동기부여가 되셨는지 모르겠습니다.

저자의 말처럼 자기 자신과 맞는 상품을 찾고 기본을 지키면서 지속적으로 투자하면 수익형 부동산으로 알차게 노후 준비뿐만 아니라 현재의 재정적 자유도 이룰 수 있을 것 같습니다.